Credit ipotecar în cuplu necasătorit: ghid complet
Credit ipotecar în cuplu necasătorit
Pentru cupluri necasătorite, varianta standard este să luați creditul împreună, ca debitor + co-debitor, astfel încât banca să ia în calcul veniturile amândurora și să vă aprobe o sumă mai mare. Din perspectiva băncii, ambii deveniți obligați solidar: dacă unul nu mai plătește, celălalt rămâne 100% responsabil pentru rate, indiferent ce ați stabilit între voi.
În practică, dacă vreți să fiți amândoi trecuți ca proprietari pe apartament, cele mai multe bănci cer să fiți și amândoi în credit (debitor/co-debitor). Există însă excepții punctuale în piață, unde se acceptă ca proprietar pe imobil o persoană neparticipantă la credit, dar acestea sunt politici comerciale speciale, nu regulă generală.
Proprietate pe cote-părți: 50–50 sau altfel?
Cuplurile necasătorite nu pot avea proprietate în devălmășie, ca soții; ele dobândesc întotdeauna pe cote-părți, ceea ce înseamnă că fiecare are un procent clar din apartament (ex.: 50%-50%, 60%-40%, 70%-30%). În contractul de vânzare-cumpărare se trec aceste cote, iar dacă nu se menționează nimic, în practică se pornește de la ideea că părțile sunt egale (50%-50%).
Cotele pot fi stabilite liber, în funcție de cum contribuiți la preț: dacă unul pune 70% din bani (avans mare, rate plătite preponderent de el), puteți trece 70%-30% în favoarea lui, ca să reflectați realitatea. Altfel, mulți aleg varianta 50%-50% pentru simplitate și simțul dreptății, dar asta înseamnă că, la o eventuală despărțire, fiecare va avea drept la jumătate din valoarea locuinței, indiferent cine a pus mai mulți bani.
Avansul în cuplu: cine plătește și cum se vede juridic
Aici apar cele mai multe întrebări. Scenariile tipice:
- avansul este plătit integral de unul singur;
- avansul se plătește în proporții diferite (ex.: 70% unul, 30% celălalt);
- avansul se plătește 50%-50%, din conturi separate.
Legal, avansul poate veni:
- din contul unui singur partener;
- din conturi separate, fiecare cu ordinul lui de plată;
- chiar și dintr-un cont comun, cu mențiuni corespunzătoare.
Important este să existe trasabilitate (ordine de plată, extrase, eventual mențiuni în antecontract/contract) ca să puteți dovedi ulterior cine și cât a contribuit. Dacă cineva pune un avans semnificativ mai mare și vrea să fie protejat, există două variante:
- se reflectă diferența în cota de proprietate (ex.: 70%-30% în acte);
- se păstrează 50%-50% în acte, dar se face un act separat prin care celălalt recunoaște o datorie (împrumut între părți).
Un detaliu care apare des în practică: unii notari recomandă ca, la cupluri necasătorite care vor cote egale, avansul să fie plătit 50%-50% din conturile ambilor, tocmai pentru a nu exista discuții ulterioare despre cine a pus mai mult.
Solicitant vs. co-debitor: cine ce face
Contractul de credit va avea, de obicei, un solicitant principal și unul sau mai mulți co-debitori, dar din punct de vedere juridic, față de bancă, obligațiile sunt egale.
- Solicitantul principal: deține contul asociat creditului, încheie asigurarea de viață, asigură virarea venitului sau rulajul. Deși acesta comunică preponderent banca, nu are mai multe obligații în achitarea creditului decât co-debitorul.
- Co-debitorul: participă cu venitul pentru calculul sumei maxime, semnează toate actele de credit/ipotecă și răspunde solidar pentru întreaga datorie.
Ratele pot fi plătite tehnic din contul oricăruia dintre voi (sau chiar de o a treia persoană), banca fiind interesată doar ca suma lunară să ajungă integral și la timp, nu de cum v-ați împărțit intern plățile. În Biroul de Credit, eventualele întârzieri vor apărea la toți semnatarii, astfel că o problemă pe acest credit vă poate afecta pe amândoi la viitoarele finanțări.
Contul creditului și fluxul banilor
De regulă, banca deschide un cont curent/cont de credit asociat creditului ipotecar, folosit pentru: încasarea creditului și plata ratelor. Suma de credit se virează de acolo direct către vânzător (sau după schema agreată în antecontract), iar ratele se debitează fie automat (direct debit), fie prin plăți făcute de voi în cont.
Chiar dacă doar unul apare ca titular de cont, la nivel de obligație de plată rămâne valabil principiul solidarității: banca nu ține cont că, în realitate, rata o plătește în proporție mai mare unul dintre parteneri. Dacă vreți să fiți foarte organizați, puteți crea un cont comun sau un cont al casei unde puneți lunar banii de rată și utilități, ca să evitați discuțiile “cine a uitat să plătească luna asta”.
Ce se întâmplă cu casa și creditul dacă vă despărțiți
Aici se află întrebarea numărul 1 a cuplurilor care cumpără împreună: ce se întâmplă cu apartamentul și cu creditul dacă relația se rupe.
Trebuie separate două planuri:
- datoria (creditul ipotecar);
- dreptul de proprietate (cotele din apartament).
Scenariile clasice sunt:
- Unul rămâne cu apartamentul și preia creditul
- negociați între voi ca unul să rămână în apartament, celălalt să renunțe la cota lui în schimbul unei sume de bani (despăgubire);
- banca trebuie să accepte modificarea contractului (novare), adică să verifice dacă persoana care rămâne singură în credit își permite ratele;
- dacă banca nu acceptă, formal rămâneți amândoi debitori, chiar dacă între voi ați “bătut palma” altfel.
- Vindeți apartamentul și închideți creditul
- vindeți locuința, din preț se stinge creditul rămas de plată, iar diferența se împarte între voi în funcție de cotele înscrise în acte (50%-50%, 70%-30% etc.);
- dacă prețul de piață este mai mic decât soldul creditului, trebuie să acoperiți diferența din alte surse, tot împreună.
- Partaj amiabil sau în instanță
- se poate face un partaj prin care se decide cine rămâne cu imobilul și ce sume plătește celuilalt ca despăgubire;
- creditul ipotecar nu se “împarte” în două fără acordul băncii; chiar dacă instanța stabilește că unul rămâne cu casa, banca poate să nu accepte scoaterea celuilalt din credit dacă veniturile primului nu sunt suficiente.
Până la stingerea creditului sau modificarea lui cu acordul băncii, amândoi rămâneți formal responsabili pentru rate, iar întârzierile vor apărea pentru amândoi în istoricul de credit.
Poți fi proprietar fără să fii în credit?
Întrebarea “pot să fiu proprietar dacă nu apar în credit?” apare des la cuplurile unde doar unul are venit compatibil cu scoringul băncii sau există motive de risc (alte credite, istoric de plată slab). Din punct de vedere juridic, pot exista situații în care un partener ia singur creditul, iar ambii apar ca proprietari pe cote-părți în contractul de vânzare-cumpărare, dar multe bănci nu acceptă această structură pentru că vor ca toți coproprietarii să fie și co-debitori.
Există produse/ bănci în care se acceptă ca un coproprietar să fie neparticipant la credit, însă aceasta este o excepție de politică internă, nu un drept general al clientului. Dacă vă gândiți la această variantă, este esențial să discutați concret cu banca sau cu un broker de credite pentru a confirma ce structură contractuală acceptă.
FAQ
1. Putem cumpăra apartament împreună dacă nu suntem căsătoriți?
Da, statutul relației declarat la bancă o să fie acela de parteneri.
2. Dacă doar eu pun avansul, pot avea o cotă mai mare din apartament?
Aceste lucruri se stabilesc de cei doi aplicanți, nu există o regulă sau o obligație de a deține o cotă mai mare chiar dacă aduci un aport suplimentar în achiziție.
3. Partenerul poate să iasă din credit la o eventuală refinanțare?
Da, doar dacă banca ce realizează refinanțarea acceptă proprietari neparticipanți la credit.
4. Ce se întâmplă cu istoricul meu în Biroul de Credit dacă partenerul nu își mai plătește partea de rată?
Indiferent de care dintre parteneri nu își achită parte de rată, istoricul amândurora este afectat.
5. E mai bine să trecem 50%-50% sau cote diferite, dacă unul pune mai mulți bani?
Aceasta este o decizie ce trebuie luată de comun acord. Puteți să vă raportați la contextul vostru de la momentul achiziției sau la posibilitatea unei situații viitoare dacă există planuri comune pe termen lung. Pot fi perioade în care partenerul care a achitat un avans mai mic câștigă mai mult sau primește un cadou de la familie. Dacă aceasta are o cotă mai mică din imobil cel mai probabil o să evite o achitare anticipată mai consistentă.
6. Pot adăuga partenerul ca proprietar ulterior achiziției prin credit ipotecar?
Da, cu acordul băncii și cu condiția participării la credit.
7. Este indicat ca partenerul cu venitul mai mare să fie solicitant?
În mod normal este irelevant dacă partenerii se află într-o situație similară. Dacă nu există o condiție de îndeplinit ce se aplică exclusiv aplicantului și unul dintre voi o poate îndeplini cu ușurință, oricare poate fi solicitant.
Exemplu condiții:
- avans 15% (multe bănci aplică condiția primului imobil doar solicitantului);
- virare venit (unul din voi deja virează venitul în banca aleasă sau îi este mai ușor să îndeplinească această condiție);
- un venit mai mare pentru o dobândă mai bună.
Lasă un răspuns