Antecontract – legislație și practici din piață
Teorie
Tot ceea ce trebuie să cunoști din punct de vedere legislativ despre antecontract.
Practică
Află despre procesul și contextul unui antecontract așa cum este practicat în piață.
Ce este un antecontract?
Antecontractul reprezintă un document realizat între un pontențial cumpărător și vânzătorul unui imobil și presupune o promisiune din partea fiecăruia pentru finalizarea tranzacției. Cumpărătorul se obligă să cumpere imobilul iar cel din urmă să îl vândă.
Ce drepturi ai conform legislației?
Conform legislației în vigoare, antecontractul/promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare/promisiunea unilaterală de vânzare-cumpărare/contractul de rezervare nu necesită o formă autentică, adică nu este necesară realizarea acestora în cadrul unui birou notarial. Se poate face întocmirea acestora sub semnătură privată.
Tot conform normelor în vigoare, niciunul din aceste documente nu presupune obligativitatea aducerii în garanție a unei sume de bani, numită cel mai des, avans.
Ar fi de menționat și faptul că procesul de vânzare-cumpărare al unui imobil nu necesită antecontract. Imobilul se poate tranzacționa direct prin contract de vânzare-cumpărare.
Chiar dacă imobilul este cumpărat prin credit ipotecar se aplică toate cele menționate mai sus, cu punctarea faptului că băncile au dreptul să impună existența unui antecontract pentru accesarea oferelor acestora. În piață există o singură astfel de excepție, unde antecontractul este obligatoriu.
Lege formă autentică
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie (ÎCCJ) a decis prin Decizia nr. 23/03.04.2017 că: În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic.
Înscrierea antecontractului în cartea funciară - metodă de protecție a cumpărătorului
Pe scurt, antecontractul se poate înscrie în cartea funciară a imobilului. Acest demers poate fi efectuat de notar cu acordul părților, vânzător sau cumpărător SAU doar de cumpărător direct la OCPI dacă acordul nu are o clauză de renunțare la acest drept.
Această notare împiedică vânzătorul să realizeze o altă promisiune de vânzare-cumpărare și implicit restricționează vânzarea imobilului către un alt cumpărător.
Cumpărătorul dobândește dreptul de executare asupra imobilului pentru suma oferită ca avans în cazul în care vânzătorul nu este de bună credință.
După solicitarea înscrierii, aceasta poate fi găsită în cartea funciară a imobilului la punct III „Sarcini”.
Termenul de radiere al unui antecontract din cartea funciară este de 6 luni de la data expirării antecontractului, dacă nu a fost finalizată tranzacția sau nu s-a cerut radierea acesteia prin convenție semnată de ambele părți.
Astfel, dacă cumpărătorul se răzgândește și nu este de acord să realizeze convenția la notar pentru radiere, cauzează inconveniențe destul de mari vânzătorului, aceasta fiind nevoit să aștepte 6 luni pentru a putea tranzacționa imobilul.
Lege înscriere în cartea funciară
Lege 287/2009
Art 906 Notarea antecontractelor şi a pactelor de opţiune | Codul Civil
(1) Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.
(2) Promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.
(3) Radierea se va dispune din oficiu, dacă, până la expirarea termenului de 6 luni prevăzut la alin. (2), n-a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii prevăzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu în toate cazurile când, până la încheierea contractului amintit mai sus ori până la soluţionarea definitivă a acţiunii prevăzute la alin. (2), imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.
(4) Dispoziţiile prezentului articol se aplică prin asemănare şi pactelor de opţiune notate în cartea funciară. În aceste cazuri, dacă, până la expirarea termenului stipulat în contract pentru exercitarea opţiunii, beneficiarul pactului nu solicită, în baza declaraţiei de opţiune şi a dovezii comunicării sale către cealaltă parte, intabularea dreptului ce urmează a fi dobândit, se va dispune din oficiu radierea pactului înscris în folosul său.
Care este structura unui antecontract?
Structura și condițiile unui antecontract sunt flexibile.
Antecontractul trebuie să conțină:
-identificarea și descrierea imobilului
-prețul stabilit
-modalitatea de plată
-termenul de valabilitate al documentului
Tot ceea ce ține de valoarea avansului, termene, penalități sau orice alta variabilă trebuie să reflecte preferința și înțelegerea ambelor părți. Atât vânzătorul cât și cumpărătorul pot adăuga sau elimina condiții cu acordul celuilalt.
m stabilit anterior că antecontractul nu este obligatoriu, nu necesită autentificare și se pot redacta în cadrul acestuia condiții în funcție de înțelegerea dintre părți. Cu toate acestea, în procesul de tranzacționare al imobilelor regăsim foarte des antecontractul, acesta fiind realizat mai tot timpul la notar iar condițiile impuse sunt mai mereu similare. Obiceiurile stabilite în piață, chiar dacă nu reprezintă reguli, sunt relevante. Depărtarea majoră față de acestea poate cauza probleme în finalizarea cu bine a unei tranzacții. Mai jos o să notez modul în care se desfășoară lucrurile real în piață pentru cei ce se află pentru prima dată în ipostaza de a face un antecontract.
Când poate fi antecontractul un demers inutil?
Dacă imobilul este finalizat/eliberat/se poate elibera repede, vânzătorul este gata de vânzare iar cumpărătorul este dispus să cumpere și achită cash sau are deja un credit ipotecar aprobat, realizarea antecontractului devine inutilă.
În cazul achitării prin credit deja aprobat financiar, etapele rămase (evaluarea și aprobarea finală) durează între 5-10 zile cel mult, un interval mai mult decât decent pentru ambele părți.
Când este necesar un antecontract?
Este o listă lungă de exemple în care antecontractul este foarte util pentru siguranța tuturor părților. O să enumăr câteva:
-imobilul este achiziționat în stadiu de proiect;
-imobilul este finalizat dar setul de documente este incomplet;
-se achită prin credit și nu au fost inițiate demersurile necesare;
-este necesară refacerea unor documente;
-vânzătorul încă locuiește în imobil și are nevoie de un timp pentru eliberarea acestuia;
-se oferă o reducere pentru un procent relevant de avans;
-cumpărătorul solicită un interval mai lung pentru predare;
-imobilul este promovat prin campanii plătite (fără siguranța vânzării, agentul imobiliar, dezvoltatorul sau vânzătorul nu sunt dispuși să oprească promovarea)¹
¹pentru acest caz de obicei se utilizează un contract de rezervare
Contractul de rezervare - când și de ce?
Află cum și dacă îți este utilă semnarea acestui document în procesul de achiziție al unui imobil.
De ce se realizează un antecontract indiferent dacă este util sau nu?
Răspunsul simplu este: pentru că așa se face. Dacă majoritatea oamenilor consideră că este un demers esențial, refuzul acestuia poate fi considerat rea voință în perspectiva celui ce-l propune.
Realizarea antecontractului creează un confort suplimentar ambelor părți.
De ce majoritatea antecontractelor se fac la notar?
În absența unor cunoștințe despre domeniul juridic sau implicării unui avocat este dificilă redactarea documentului. Totodată, este un factor psihologic care oficializează demersul. De adăugat și faptul că majoritatea consideră că este obligatoriu să fie autentificat, din lipsă de informare.
Ce avans se achită la antecontract?
Pentru că antecontractul nu presupune avans obligatoriu dar în practică mai tot timpul este achitat un avans (cel mai des este o valoare procentuală) voi răspunde la această întrebare cu o opinie personală.
Consider că un avans ce depășește 20% necesită înscrierea în cartea funciară a antecontractului, pentru că este evidentă intenția de cumpărare.
Pe lângă aspectul menționat, majoritatea vânzătorilor se așteaptă la avans de minim 10-15%.
Iar dacă cumpărătorul are din start pretenția înscrierii în CF, trebuie să înțeleagă scepticismul vânzătorului dacă suma este prea mică.
Cel mai relevant este să existe comunicare deschisă între cele 2 părți pentru creșterea confortului pe parcursul procesului.
Ce clauze se impun cel mai des cu privire la avans?
-pierderea avansului în caz de răzgândire a cumpărătorului;
-returnarea avansului în caz de răzgândire a vânzătorului;
-penalități pentru una sau ambele părți în caz de răzgândire ex: returnarea dublului avansului către cumpărător dacă vânzătorul se răzgândește sau penalități în sume fixe sau procentuale, suplimentarea avansului, pentru cumpărător. (recomand excluderea acestor clauze pentru confortul părților).
Avans imobil - achiziție prin credit ipotecar
Află ce alte elemente ar trebui menționate în antecontract cu privire la avans pentru a facilita procesul de creditare.
Care este termenul utilizat în antecontract pentru finalizarea tranzacției?
Acest aspect ține tot de înțelegerea dintre părți dar cele mai utilizate termene (dacă nu este vorba de un imobil nefinalizat) sunt de 1-3 luni.
Cine achită taxele pentru antecontract?
Cumpărătorul achită antecontractul iar vânzătorul achită extrasele de carte funciară de informare, acest fapt fiind tot un obicei, nu o regulă.
a final, indiferent dacă vă aflați în ipostaza cumpărătorului sau a vânzătorului trebuie să analizați în funcție de context dacă vă este util un antecontract sau nu.
Lasă un răspuns