Refinanțarea – metoda de rentabilizare a creditului ipotecar
efinanțarea unui credit ipotecar reprezintă optarea pentru o ofertă mai avantajoasă și modificarea costurilor actuale. Aceasta poate fi realizată în interiorul băncii unde se află deja creditul sau la orice altă bancă.
Dacă se decide una din ofertele băncii actuale, procesul își modifică denumirea în renegociere sau restructurare credit.
Denumirea de refinanțare este utilizată cel mai adesea pentru mutarea creditului actual pe oferta unei alte bănci.
Mai clar, refinanțarea creditului ipotecar este înlocuirea creditului actual cu un alt credit și pe un alt cost ce acoperă principalul creditului inițial. Creditul vechi este stins complet iar cel nou generează angajamente lunare conform condițiilor și costurilor pentru care am optat când am ales oferta.
Q & A
Când se poate face refinanțarea unui credit ipotecar?
Refinanțarea poate fi realizată oricând dar momentul ideal este atunci când ofertele din piață sunt mai avantajoase decât costul actual al creditului.
Ce tipuri de credite se pot refinanța?
Refinanțarea creditului de nevoi personale
Ce condiții trebuie să îndeplinească un solicitant pentru a refinanța creditul?
Pe scurt, pentru a fi ușor de înțeles pentru toată lumea, solicitantul trebuie să îndeplinească aceleași condiții pe care le-a îndeplinit la accesare.
Normal că în funcție de oferta băncii alese, condițiile de eligibilitate pot varia. Relevant de subliniat este că nu există o condiție suplimentară de eligibilitate dedicată refinanțării unui credit ipotecar.
Cei ce au accesat creditul ipotecar cu mult timp în urmă vor sesiza multe elemente diferite în condițiile de eligibilitate.
Se pot modifica elemente ale creditului actual la refinanțare?
Se pot modifica următoarele elemente:
- Se poate trece de la dobândă fixă la dobândă variabilă, de la variabilă la fixă și se poate opta și pentru același tip de dobândă deja existent (cost fix – cost fix);
- Costul se modifică și este diminuat (rentabilizarea fiind primul scop al refinanțării).
- Micșorarea perioadei (în multe cazuri dacă se dorește menținerea ratei actuale a creditului, numărul de luni este mai mic);
- Mărirea perioadei - dacă vârsta și procedura băncii permit.
Pentru cei ce se află în perioada de dobândă fixă este bine să cunoască că pot refinanța creditul.
- Indiferent cât a trecut din perioada fixă, la accesarea unei noi oferte ale altei bănci pe perioadă fixă, se aplică perioada de dobândă fixă a ofertei accesate pentru refinanțare;
Exemplu : credit accesat pe cost fix pentru 5 ani; refinanțare externă în anul 2 tot pe cost de dobândă fixă; creditul are 5 ani de dobândă fixă de la momentul refinanțării;
- Dacă se dorește negocierea costului actual cu banca care a oferit creditul, perioada de dobândă fixă se resetează de asemenea conform noii oferte în cele mai multe cazuri;
*există particularități în funcție de bancă la refinanțarea internă/renegociere/restructurare.
- Se pot adăuga co-debitori;
- Se pot elimina co-debitori.
- Creditul ipotecar se poate refinanța și în credit de nevoi personale ce are ca urmare eliminarea ipotecii.
*exista oferte dedicate de refinanțare credit ipotecar în nevoi personale.
- Indiferent ce formă de venit a fost utilizată la accesarea creditului, se poate utiliza o altă formă de venit dacă sunt îndeplinite condițiile de eligibilitate.
Exemplu: credit accesat utilizând CIM și refinanțat utilizând venituri din PFA/dividende/indemnizație etc.
Ce documente sunt necesare pentru a face o refinanțare?
Pentru creditul Prima/Noua Casă, indiferent dacă refinanțarea este internă sau externă este necesar acordul de refinanțare de la Fondul de garantare.
Pentru refinanțare externă este necesar și acordul de refinanțare de la banca unde se află creditul în prezent.
Poți fi refuzat de bancă?
În cazul unei renegocieri, da, se poate să fii refuzat.
În cazul acordului de refinanțare, nu există refuzuri decât în cazuri excepționale.
Cum identific ofertele de refinanțare?
Anumite bănci au oferte dedicate refinanțărilor externe, oferte dedicate refinanțărilor interne și oferte pentru credit nou. Alte bănci au o singură categorie de oferte indiferent dacă este credit nou sau refinanțare.
Care este procesul pe care trebuie să-l parcurg după ce am decis că vreau o refinanțare?
În primul rând sugerez, cu toată încrederea :D, apelarea la un specialist în intermediere bancară. Pașii nu sunt tocmai simpli, practic este reluat procesul de achiziție la care se adaugă elemente suplimentare.
Să zicem că ești curajos și pleci pe cont propriu pe acest drum. Procesul arată astfel:
Anunțarea intenției de refinanțare;
Analiză asupra ofertei de renegociere, dacă este acceptată, prin comparație cu alte oferte;
Solicitarea acordului de refinanțare;
Adunarea documentelor necesare pentru imobil:
Contract de vânzare-cumpărare;
Încheiere de autentificare;
Contract de ipotecă;
Contract de credit;
Extras CF de informare nu mai vechi de 30 de zile (se poate scoate online);
Certificat energetic;
Releveu.
Evaluare imobil;
În vederea tranzacției vor mai fi necesare:
Toate cele de mai sus, în original;
Certificatul fiscal;
Cesionarea poliței facultative a imobilului în favoarea băncii unde se face refinanțarea sau accesarea unei polițe noi si recuperarea sumei aferente perioadei rămase până la reînnoire.
După semnare:
Se radiază ipoteca înscrisă de prima bancă și se înscrie ipoteca băncii unde s-a realizat refinanțarea;
Banca care face refinanțarea virează băncii inițiale suma aferentă principalului rămas conform celor menționate în acordul de refinanțare.
Tips & Tricks
- Setează semnarea refinanțării după data scadentă aleasă pentru a începe plata ratelor în luna următoare și pentru a evita să plătești 2 rate în aceeași lună.
- Fiecare acord de refinanțare are un termen de valabilitate, consultă perioada pe care o ai la dispoziție pentru refinanțare pentru a evita refacerea acordului.
- Rentabilitatea refinanțării poate fi măsurată în calcularea timpului necesar pentru recuperarea costurilor de refinanțare raportat la diferența de cost lunară între vechea rată și cea actuală. Un timp rezonabil este între 6-10 luni. Dacă suma se amortizează în mai mult de 12 luni probabil că era mai avantajoasă așteptarea altor oferte.
*dacă se prevede o perioadă instabilă economic iar creditul este pe dobândă variabilă, rentează oricum.
4. Dacă se refinanțează un credit Prima/Noua Casă, nu uita că vei avea acces la depozitul celor 3 rate după închiderea creditului, deci este posibil să amortizezi complet taxele refinanțării. Practic, nu ai niciun motiv să nu refinanțezi.
5. Refinanțarea unui credit ipotecar se poate face doar sold pe sold, nu se pot accesa suplimente.
Lasă un răspuns