Importanța notarului în tranzacția imobiliară cu credit
De ce este obligatoriu notarul
În România, contractul de vânzare-cumpărare pentru un imobil trebuie încheiat în formă autentică la notar pentru a fi valabil și pentru a putea fi intabulat în cartea funciară. Într-o tranzacție cu credit ipotecar, notarul mai are încă un rol esențial: autentifică și contractul de ipotecă prin care imobilul se garantează în favoarea băncii, condiție fără de care banca nu pune creditul în plată.
Notarul este un profesionist neutru, nu reprezintă doar banca sau doar una dintre părți, ci are obligația să protejeze legal toate părțile implicate, explicând conținutul actelor și consecințele lor. Acesta verifică identitatea părților, consimțământul lor și capacitatea de a încheia tranzacția, reducând riscul de fraude sau litigii ulterioare.
Verificările notarului înainte de semnare
Înainte de ziua semnării, notarul solicită și analizează extrasul de carte funciară pentru autentificare, pentru a verifica dacă imobilul este liber de sarcini sau, după caz, ce ipoteci sau interdicții există înscrise. Verifică dacă vânzătorul este proprietarul tabular, dacă suprafața și descrierea imobilului coincid cu documentația cadastrală și dacă nu există litigii sau popriri înscrise.
Tot în această etapă, notarul analizează actele de proveniență ale imobilului (contracte anterioare, certificate de moștenitor, hotărâri judecătorești etc.) și, dacă este cazul, documente suplimentare cerute de bancă (autorizații, recepții, certificatul de performanță energetică). Acesta colaborează cu banca și cu brokerul pentru a se asigura că forma contractului respectă atât legislația, cât și condițiile de finanțare impuse de bancă.
Ce se întâmplă în ziua tranzacției
În ziua semnării, notarul explică părților, pe înțelesul lor, conținutul contractului de vânzare-cumpărare, al contractului de ipotecă și al oricăror declarații sau convenții conexe. După citirea și asumarea clauzelor de către toate părțile, notarul autentifică actele prin semnătură și sigiliu, conferindu-le forță probantă sporită și posibilitatea de a fi înscrise în cartea funciară.
În tranzacțiile cu credit ipotecar, notarul gestionează și fluxul banilor: consemnează în acte cum se achită prețul, care sumă vine din credit, care este avansul și în ce condiții se virează banii către vânzător (de regulă după înscrierea ipotecii sau conform convențiilor cu banca). De multe ori, notarul întocmește și procese-verbale sau adrese către bancă pentru confirmarea semnării și pentru deblocarea sumelor.
După semnare: intabulare și ipotecă
După autentificarea contractelor, notarul transmite electronic, prin sistemul eTerra, cererile de înscriere a dreptului de proprietate al cumpărătorului și a ipotecii în favoarea băncii în cartea funciară. Fără aceste înscrieri, din perspectiva băncii garanția nu este opozabilă terților, motiv pentru care punerea în plată a creditului este condiționată de dovada înregistrării ipotecii în cele mai multe cazuri.
Notarul eliberează ulterior părților copiile autentificate ale contractelor și extrasul de carte funciară actualizat, documente cerute și de bancă pentru arhivă. Tot el poate întocmi ulterior acte adiționale (ex. radiere ipotecă la finalul creditului sau modificări de coproprietari) atunci când situația juridică se schimbă.
Taxe și onorarii notariale la credit ipotecar
Costurile la notar în cazul unei tranzacții imobiliare cu credit ipotecar includ: onorariul de autentificare a contractului de vânzare-cumpărare, onorariul pentru contractul de ipotecă și taxele de carte funciară (intabulare și înscriere ipotecă). Cuantumul onorariului se calculează, în linii mari, prin aplicarea normelor de onorarii notariale stabilite anual de Ministerul Justiției și de Uniunea Națională a Notarilor Publici, în funcție de valoarea tranzacției și de tipul actului.
Pe lângă onorariu, se achită și impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare (plătit, de regulă, de vânzător prin intermediul notarului) și taxele de carte funciară, care pot fi suportate de cumpărător în funcție de cum s-a negociat între părți. Unele campanii promoționale pot acoperi parțial sau total anumite costuri notariale, aspect care merită verificat din timp cu brokerul sau cu banca.
Grilă notarială
Mituri frecvente despre notar
Un mit frecvent este că “notarul agreat de bancă ține cu banca”. În realitate, notarul este obligat prin lege să fie imparțial, chiar dacă banca preferă anumiți notari pentru flux și experiență în credite ipotecare. Banca poate recomanda un notar, dar clientul are libertatea de a-și alege propriul notar, atât timp cât acesta cunoaște cerințele băncii și poate respecta termenele.
Un alt mit este că notarul doar analizează actele și nu poate fi întrebat nimic. Din contră, unul dintre rolurile esențiale ale notarului este să explice clauzele, riscurile și consecințele juridice, iar părțile au dreptul – și este recomandat – să pună întrebări până când totul este clar. O bună colaborare între client, notar și broker reduce semnificativ riscul de surprize neplăcute în ziua tranzacției.
Lasă un răspuns