Vânzarea unui imobil ipotecat: acte și pași
Vânzarea unui imobil achiziționat prin credit este perfect posibilă, dar presupune câțiva pași tehnici în plus față de o tranzacție clasică, pentru că în ecuație intră, pe lângă vânzător și cumpărător, și banca, iar în unele cazuri Fondul de Garantare. Cu cât documentele și acordurile sunt pregătite mai devreme, cu atât scade riscul de întârzieri în ziua semnării la notar.
Vânzarea unui imobil achiziționat prin credit
Vânzarea unui imobil ipotecat se poate face, în esență, în două moduri: fie prin rambursarea integrală a creditului înainte de vânzare, fie prin achitarea lui direct din prețul plătit de cumpărător la notar. Practic, o parte din bani merge către bancă pentru stingerea creditului și radierea ipotecii, iar diferența ajunge în contul tău, conform înțelegerii din contractul de vânzare.
Dacă imobilul a fost achiziționat prin programul Prima/Noua Casă, intervine o cerință suplimentară: este necesară solicitarea acordului de înstrăinare de la Fondul de Garantare. Conform informării actuale, acest acord nu se emite direct către client, ci este transmis băncii care a acordat creditul, iar banca îl folosește în cadrul procedurii de închidere a creditului și radiere a garanțiilor.
Pe lângă acordul de la Fond (acolo unde este cazul), este obligatoriu și acordul de înstrăinare de la bancă. Acesta se poate solicita atunci când tranzacția devine iminentă, pentru că, în practică, timpul de emitere este relativ scurt, iar băncile sunt obișnuite cu astfel de operațiuni. La unele bănci există și opțiunea de emitere online.
Fondul National de Garantare a Creditelor pentru INTREPRINDERILE MICI SI MIJLOCII
Rolul acordurilor de înstrăinare
Acordul de înstrăinare al băncii confirmă că banca este de acord ca imobilul adus garanție să fie vândut, cu condiția stingerii creditului sau a respectării condițiilor stabilite în document. Fără acest document, imobilul nu poate fi vândut, deoarece ipoteca și celelalte sarcini legate de credit rămân înscrise în cartea funciară.
În situația în care cumpărătorul achiziționează la rândul său prin credit, este foarte util ca acordul de înstrăinare emis de bancă să menționeze explicit dreptul de ipotecă subsecventă în favoarea băncii alese de viitorul proprietar.
Documente necesare și extrasele de carte funciară
Pe lângă acorduri, rămân esențiale documentele clasice de proprietate: actul de dobândire (contractul de vânzare-cumpărare), înscrierea în cartea funciară și documentele cadastrale, la care se adaugă extrasele de carte funciară actualizate. Aceste extrase arată cine este proprietarul, ce ipoteci și interdicții există și, implicit, ce condiții trebuie îndeplinite pentru ca imobilul să poată fi vândut.
În practică, ai nevoie de extrase de informare pentru verificări interne, discuții cu bancă/notar, pregătirea tranzacției. De aceea, este important să știi cum poți obține aceste documente rapid, fără să pierzi timp inutil la cozi sau în drumuri repetate.
Cum poți emite extrasul de carte funciară
Există trei variante principale prin care poți obține extrasul de carte funciară de informare, fiecare cu avantajele ei, în funcție de cât timp și câtă disponibilitate ai.
Prima variantă este pentru cei care se descurcă decent cu tehnologia: dacă ai un minim de cunoștințe de navigare pe internet și de utilizare a unui telefon sau calculator, poți genera extrasul singur, gratuit, ori de câte ori ai nevoie. Creezi un cont ROeID (procesul efectiv durează aproximativ 5 minute, la care se adaugă 1–2 zile pentru validarea contului), apoi intri pe platforma MyEterra și îți creezi un cont prin logare cu ROeID. Odată intrat în cont, cauți imobilul, sistemul îți afișează toate imobilele pe care le deții și ai opțiunea de a emite pe loc un extras de carte funciară de informare pentru oricare dintre ele; poți repeta acest proces de câte ori este nevoie, pentru orice locuință deținută.
A doua variantă este pentru cei care preferă minim de efort, chiar dacă asta înseamnă un cost suplimentar: există numeroase site-uri specializate unde poți trimite numărul cadastral al imobilului și poți opta pentru emiterea unui extras de carte funciară de informare. De regulă, ai și opțiune de urgență, astfel încât să primești extrasul în aproximativ 10 minute, direct pe e-mail sau WhatsApp, după ce achiți serviciul. Aceste platforme sunt deosebit de utile în situațiile în care nu vrei să îți faci conturi sau să navighezi prin platforme oficiale, pentru că preiau ele toată birocrația.
A treia variantă este cea clasică: mergi la notar cu actele imobilului și soliciți emiterea unui extras de carte funciară. Acest pas presupune o deplasare fizică, dar vine cu un avantaj: notarul verifică în același timp documentele pe care le ai, te poate atenționa dacă lipsește ceva și poate comanda direct extrasul. Oricum, ajungi în punctul în care trebuie să treci pe la notar înainte de tranzacție, așa că pentru mulți vânzători este logic să bifeze dintr-un foc și verificarea actelor, și emiterea extrasului.
Dacă ai pierdut unele acte
Chiar dacă nu mai ai toate documentele în original, în majoritatea situațiilor ele pot fi reconstituite sau înlocuite, astfel încât tranzacția să poată merge mai departe. Important este să știi cui trebuie să te adresezi pentru fiecare tip de act.
Dacă ai pierdut contractul de vânzare-cumpărare sau contractul de ipotecă, poți solicita un duplicat de la notarul la care au fost autentificate aceste acte, duplicatul având aceeași forță juridică precum originalul păstrat în arhiva notarială. Documentul pierdut era tot un duplicat emis în ziua tranzacției. Notarul îți poate identifica actul în baza de date și îl reemite, astfel încât să îl poți prezenta ulterior băncii și notarului care se ocupă de vânzare.
Dacă nu mai găsești contractul de credit, poți cere un duplicat direct de la bancă, în calitate de titular al creditului, pe baza unei cereri și a actului de identitate. Banca păstrează în arhivă documentația de credit și îți poate pune la dispoziție o copie sau un duplicat al contractului și, după caz, al anexelor relevante, utile pentru verificarea condițiilor de rambursare și a soldului.
În lipsa releveului sau a altor planuri tehnice, te poți adresa ANCPI/Oficiului de Cadastru pentru a obține o copie din arhiva de cadastru și publicitate imobiliară, printr-o cerere de eliberare duplicat sau copie de pe documentele cadastrale ale imobilului. Procedura este standard și îți permite să refaci dosarul tehnic al imobilului astfel încât banca și notarul să poată verifica toate detaliile necesare.
Certificatul energetic, dacă nu mai există în original sau nu îl găsești la timp, se poate reface contra cost, apelând la un auditor energetic autorizat. În multe cazuri este mai simplu să comanzi un certificat nou, actualizat, mai ales dacă au trecut mai mulți ani de la emiterea celui vechi.
De ce contează să pregătești din timp totul
Toate aceste detalii – acord de înstrăinare de la bancă, acord de la Fondul de Garantare în cazul Prima/Noua Casă, extrasele de carte funciară și modul lor de emitere, posibilitatea de a obține duplicate pentru actele pierdute – au un scop comun: să nu apară blocaje în acest proces. Când actele sunt incomplete sau acordurile nu au sosit, tranzacția se amâna.
În schimb, dacă ai clar încă de la început cum îți vei închide creditul, ce instituții trebuie să își dea acordul, toată procedura devine mult mai previzibilă.
Acte cerute, de regulă, la final de către notar
- Certificatul fiscal de la primărie sau Taxe și impozite – dovedește că nu ai datorii la impozitul pe apartament/casă/teren și că poți înstrăina imobilul. Fără acest certificat, notarul nu poate autentifica vânzarea. Acesta poate fi emis online în multe cazuri.
- Adeverința de la asociația de proprietari (dacă este bloc) – arată că nu există restanțe la întreținere și că predai apartamentul “la zi” față de asociație.
- Ultimele facturi la utilități (apă, gaz, curent) și, ideal, dovada plății lor – pentru ca notarul și cumpărătorul să vadă că nu rămân datorii pe contractele de utilități.
- OP‑urile / dovezile de plată pentru avansul și creditul de la momentul achiziției – acolo unde există transferuri bancare importante la cumpărarea imobilului, aceste ordine de plată pot fi solicitate ca dovadă a fluxului banilor și pentru clarificarea istoricului tranzacției. Acestea mai pot fi solicitate și în cazul în care cumpărătorul achiziționează prin credit și banca aleasă solicită opinie notarială. Mulți notari solicită OP-urile la redactarea acestui document.
Radierea ipotecii
Radierea ipotecii este un pas esențial după vânzare și stingerea creditului. Poți solicita acest demers notarului care a instrumentat tranzacția sau, în multe situații, banca la care ai avut creditul activ poate prelua formalitățile de radiere. Dacă îți dorești ca același notar să se ocupe de tot, este important să îl pui în legătură cu un reprezentant al băncii, astfel încât să poată comunica momentul în care creditul a fost integral stins.
Ține cont că această sarcină intră în datoria ta chiar dacă oficial imobilul aparține noului proprietar.
Lasă un răspuns