Dicționar de termeni pentru înțelegerea creditelor
Cei mai mulți dintre cei care intenționează să achiziționeze o locuință prin credit ipotecar caută informații online pentru a compara oferte sau pentru a realiza o simulare. Statisticile Google confirmă frecvența căutărilor de tipul „credit” asociate cu „simulare/calculator credit”.
Unii preferă să meargă direct la banca unde încasează salariul, în timp ce alții apelează la brokeri de credite pentru o înțelegere mai clară a procesului. Acest articol este destinat tuturor categoriilor, explicând termeni bancari care pot fi mai puțin clari chiar și pentru cei familiarizați cu procesul de creditare.
A. Condiții la credit
Vârstă minimă sau maximă
În ceea ce privește minimul unei vârste nu este nimic de adăugat, solicitanții unui produs bancar trebuie să îndeplinească obligatoriu această condiție.
Vârsta maximă pentru un credit este diferită de perioada maximă pe care o bancă poate seta un credit. În majoritatea băncilor, vârsta maximă este cea de pensionare (63 de ani pentru femei și 65 de ani pentru bărbați). Există și un număr limitat de bănci ce permit majorarea acestor limite până la 70 de ani.
Perioadă maximă credit
Majoritatea băncilor au o perioadă maximă de 60 de luni pentru creditele de nevoi personale și 360 de luni pentru cele ipotecare. Există un număr limitat de bănci ce permit majorarea acestei limite la 120 de luni pentru refinanțarea creditelor de nevoi personale și 420 de luni pentru cele ipotecare. Perioada maximă de credit este direct corelată cu vârsta solicitantului. Dacă limita este atinsă de solicitant mai devreme decât perioada maximă permisă, creditul este oferit pe numărul de luni conform vârstei.
Cele 2 variabile sunt interconectate, oricare limită este atinsă prima, dictează și perioada pe care este acordat creditul.
Dacă există 2 participanți la credit, este luată în considerare perioada asociată celui mai în vârstă.
Venit eligibil
Reprezintă totalitatea sumelor ce provin dintr-o formă de venit considerată eligibilă de bancă.
Câteva exemple cu caracter general:
- Venit conform contractului de muncă – dacă este atinsă vechimea minimă necesară acelui contract, 100% din venitul raportat la ANAF este eligibil;
- Tichete de masă – unele bănci le consideră eligibile, altele nu; nu suferă ponderare acest venit;
- Bonus – dacă încasarea unui bonus este vizibilă în ANAF pe numărul de luni pe care banca calculează media de venit, acesta este luat în calcul;
- Dividende – acest venit este eligibil în procente diferite de fiecare bancă.
Vechime minimă la actualul angajator
Indiferent de numărul de luni afișat de o bancă, țineți cont că acesta se referă la vizibilitatea a minim X încasări în ANAF.
Exemplu: minim 6 luni = 6 luni în ANAF adică 7 calendaristice (sau luna următoare, după data de 25, al celei de-a 6-a încasări).
Avans
Avansul în relația cu banca reprezintă suma minimă necesară de achitat de către un solicitant din surse proprii către vânzător. Nu este necesară dovada deținerii avansului pe parcursul procesului de creditare, dovada integrală se poate face la tranzacție. Nu este necesar ca suma aferentă avansului să plece către vânzător dintr-un cont asociat băncii unde este realizat creditul. Orice sumă achitată în vederea achiziției unui imobil reprezintă avans (rezervare, avans la antecontract).
B. Costurile fixe în relația cu banca
Toate costurile stabilite de bancă sunt fixe în raport cu solicitantul, fie sub formă de sume, fie de procente. Singurele variații provin din indicii ROBOR sau IRCC, dacă este vorba despre o dobândă variabilă.
Dobânda fixă
Aceasta este un procent constant aplicat anual sumei datorate. Alegerea unei dobânzi fixe protejează împrumutatul de fluctuațiile economice. Mai clar, pentru solicitantul unui produs cu dobândă fixă nu există nicio corelare cu indicii de referință (IRCC sau ROBOR) în acea perioadă.
Rată fixă
Dobânda fixă nu implică automat o rată fixă. Existența unor taxe suplimentare procentuale la sold poate influența rata.
Pentru o rată complet fixă, optează pentru:
- Dobândă fixă.
- Rate egale.
- Eliminarea taxelor proporționale la sold, dacă este posibil.
*sold = valoarea rămasă de achitat în fiecare lună din totalul sumei împrumutate
Marja fixă a băncii
Aceasta este componenta fixă a dobânzii variabile setată de banca unde se află împrumutul și stabilită de la începutul creditului. Costul total al dobânzii este format din IRCC + marja fixă.
IRCC explicat simplu: IRCC reprezintă costul mediu al împrumuturilor pe termen scurt între bănci. Acesta este stabilit trimestrial și publicat.
Asigurare de viață
O variabilă foarte întâlnită în majoritatea ofertelor. În unele dintre cele mai populare bănci este obligatorie asigurarea de viață, nu reprezintă doar o opțiune pentru accesarea unui cost mai bun. Aceasta are o formă procentuală și poate fi raportată la valoarea împrumutului inițial sau la soldul lunar (descrescătoare). Asigurarea de viață este corelată la suma creditului și vizează strict achitarea acestuia în condițiile descrise.
*În multe din simulările online, chiar dacă asigurarea este obligatorie, nu este inclusă în rata lunară și este afișată separat. Dacă vedem valoarea acesteia separat, trebuie adunată la rata lunară pentru a vedea integral obligația de plată.
C. Alte valori afișate
DAE
DAE reprezintă Dobânda Anuală Efectivă și include toate costurile creditului. Totuși, DAE nu este întotdeauna relevantă pentru comparații, deoarece băncile pot include sau exclude diferite elemente. De exemplu, unele bănci includ costurile notariale, iar altele nu. Asigurările facultative pot, de asemenea, influența valoarea DAE, făcând compararea între bănci mai dificilă.
Valoarea total plătibilă
Aceasta reprezintă suma totală de rambursat la finalul creditului, incluzând dobânzile și alte costuri. Calculul real ar presupune o dobândă fixă, deși aceasta variază pe parcursul perioadei de creditare dacă împrumut implică perioadă variabilă.
D. Comisioane unice pentru credit
Comisionul de analiză dosar
Un cost fix, achitat o singură dată, care poate fi eliminat în anumite condiții alese de bancă. Acesta se achită la semnarea contractului de credit iar în cazul în care creditul nu se finalizează indiferent de etapa în care este procesul, acest cost este eliminat.
Taxa de înregistrare în arhiva electronică
Este un cost universal, necesar pentru înscrierea dreptului băncii asupra garanțiilor mobiliare(venit) oferite de solicitant. Este relevant de menționat că indiferent de tipul creditului, prima garanție oferită de un solicitant este cea a veniturilor, ulterior a bunului ipotecat în cazul creditelor cu garanții imobiliare.
Comisioane de transfer
Se aplică pentru transferurile către alte conturi bancare sau către contul unui vânzător.
E. Procesul unui credit
Prescoring
Reprezintă un calcul estimativ pentru încadrarea unui solicitant pe o ofertă și o sumă de credit. Poate implica interogare ANAF, Birou de Credite, Centrala de Risc.
Aprobare financiară
Reprezintă confirmarea din partea băncii pentru acordarea creditului și rezervarea costului pe care a fost depusă cererea pe o anumită perioadă. Aprobarea financiară nu reprezintă nicio obligație pentru solicitant decât aceea de a-și menține venitul validat dacă dorește utilizarea creditului. Se pot realiza mai multe aprobări financiare și nu este necesar niciun demers pentru renunțarea la una deja obținută decât în situația obținerii altui produs similar în aceeași bancă( exemplu: aprobare obținută pentru o ofertă ce vizează un imobil cu clasa A energetică dar imobilul găsit este clasa B).
Aprobare juridică
Reprezintă validarea imobilului adus în garanție după ce este pus la dispoziție raportul de evaluare. Se analizează corelarea imobilului cu oferta aleasă și se urmărește eliminarea oricărui risc.
F. Taxe ce vizează imobilul adus în garanție
Taxa de evaluare
Se achită o singură dată pentru a obține o valoare de piață reală a imobilului. Unele bănci oferă evaluarea gratuită. Evaluatorul, indiferent că este din lista băncilor sau orice evaluator ANEVAR, este în serviciul solicitantului.
Asigurarea PAD
O poliță obligatorie pentru toate imobilele, care acoperă riscurile asociate dezastrelor naturale. Costul este fix și anual.
Polița de asigurare facultativă
Aceasta este obligatorie pentru imobilele achiziționate prin credit și acoperă riscurile generale. Costul este proporțional cu valoarea evaluată a imobilului.
G. Taxe notariale specifice unui credit
- Opinia notarială (nu este obligatorie pentru toate băncile) – este un document ce analizează posibilitatea tranzacționării imobililui.
- Onorariul pentru contractul de ipotecă.
- Avizarea procurii pentru reprezentantul băncii.
- Înscrierea ipotecii în Cartea Funciară.
Lasă un răspuns